Een dag in het leven van een projectontwikkelaar

Ik ben een Nele. Ik ben projectontwikkelaar en projectcoördinator voor groep LN en dus wij spitsen ons vooral toe op woning- en appartementsbouw. Uh en wij hebben een aantal projecten dat wij zelf aankopen en opvolgen en wij coördineren ook projecten voor collega-bouwpromotoren. Mijn papa en mijn broer die er ondertussen ook een aantal jaar geleden bijgekomen is, die doen de kant van de projectontwikkeling. Dus zij gaan op zoek naar bestaande panden of bouwgronden die te koop zijn en gaan na wat er daarop kan gebouwd worden. Eens dat er een vergunning is. Dus dat doen zij allemaal. Dan komt het project bij mij terecht. Als projectleider krijgen wij het project toegewezen eens de vergunning er is en dat het project in verkoop gaat en dan zorgen wij eigenlijk dat uh het project gebouwd wordt zoals dat vergund is. Vandaag staat een nieuwbouw in Landegem als eerste op de planning bij Nele. Hier moet ze een werfvergadering bijwonen. Nele wisselt haar schoeisel voor veiligheids schoenen en plaatst een helm op voor ze de werf betreed. Quote schoenen boven komt hier De architect en de aannemer zijn al aanwezig om over belangrijke details te gaan. Met het plan in de hand overlopen ze het volledige gebouw. Vrouw 1 “Ik heb een keer gepraat met Kevin van Calumat over die verzonken… die zo dringend zijn. Ja… Want ik vroeg me af: moet dat eigenlijk in dorpels zijn? Kunnen we dat niet in Ytong metsen aangezien dat toch volledig onder de grond zit. Want we zouden de buitenaanleg tot tegen het raam doen.” Vrouw 1 Kevin zei van “mets hem op -55mm, dan heb je nog de epdem van 2mm, dan zitten we op -53 en dan heeft hij nog 3mm speling om zijn raam uit te calleren. Hij zegt dat hij het vaak zo doet. Enkel moet de ytong dan 1,5cm terug getrokken zijn ten opzichte van de voorkant van het raam voor de afwerking. De Ytong mag niet voor het raam komen. Vrouw 1 Daar zou ik naar -10 gaan, we gaan sowieso… , het dunstse stuk is aan de garage, daar gaan we het minste opstap hebben. Misschien moeten we dat in die zin… Allez… , je had dat allemaal mooi uitgetekend, maar uiteindelijk blijven de dorpels wel behouden. Het is enkel aanzetniveau dat verschilt, waardoor we minder arduin gaan hebben. Vrouw 1 Ze hadden dat eigenlijk niet exact aangeboden zoals het door jullie werd getekend. Ze zijn nu de offerte aan het herwerken. We moeten natuurlijk wel appels met appels vergelijken. Om het gewicht te beperken hadden ze de hoogte beperkt. Dat was nu niet de bedoeling, dus ze moeten nu een type zwaarder aanbieden voor het beslag van de poort. Dus dat is nog niet 100% rond, maar in principe, de garagedorpel, allez, wie het ook gaat aanleveren, die aanzet… allez… die -2 hier, dat gaat hetzelfde blijven. Maar nu is dat een enorm grote blok die onder de grond zit he. Vrouw 1 Ja, ik ging zeggen, minimum 5 cm dat we daar met vloer en wat chape nog over kunnen. Vrouw 1 Wanneer ging jij aan de Ytong starten? Vrouw 1 Kevin had gevraagd om het zeker een week op voorhand te laten weten om de ramen op te meten he. Zal het begin van die week zijn, of? Het zijn eigenlijk vooral… Man 1 We moeten eigenlijk gewoon voor het verlof kunnen opmeten waarschijnlijk? Vrouw 1 Wel hij moet het voor het verlof kunnen opmeten plus ook in productie kunnen steken. Hij wou dus niet de donderdag of de vrijdag. Dat zag hij niet zitten omdat hij dan nog van alles moet doen. Hij vertrekt ook onmiddellijk op vakantie. Vrouw 1 En dan mets je ytong tot hier? Man 1 De onderkant van de ytong, waar de dorpel op komt, komt hier. Vrouw 1 Ja, en dan ga je hier nog één… Wat ga je zetten? 25 was het he? Man 1 Ja van 25, en de rest uitvullen met bouwsteen. Vrouw 1 Ja oke dat is goed. Uh wij komen natuurlijk ook vaak in contact met kopers. Als die dan wijzigingen willen aan de plannen of aan uh de inrichting dan volgen wij dat ook op voor die kopers, tot aan de oplevering van dat appartement of de woning. Meestal proberen we ‘s morgens als gezin allemaal samen te ontbijten dat is rond 7.00u uh rond 7.30u vertrekken de kinderen dan naar school. Uh en dan is het moment voor mij om dan nog op mijn gemak mijn koffietje te drinken, de mails te lezen voordat ik dan uh vertrek uh naar het werk. Dus meestal uh allez, ‘s morgens starten we op de werf uh. In de voormiddag proberen we de werven die we die dag moeten bezoeken te bezoeken. Eens het uh project vergund is dan krijgen wij de plannen en dan gaan we, met die plannen stellen we eerst en vooral een lastenboek aan en meetstaat op. Dan gaan we met dat lastenboek en die meetstaat prijzen gaan opvragen bij verschillende aannemers. Dan gaan we die prijzen gaan vergelijken. Uh leggen we dan na onderhandeling met de aannemer eventueel een contract vast. Uh en dan gaan we in uitvoering. Uh en die uitvoering is ook heel intensief, want dat wil zeggen dat we dagelijks moeten opvolgen. Is die aannemer aanwezig? Worden de werken uitgevoerd volgens de regels van de kunst? En loopt alles volgens de afgesproken planning? Uhm, dus dat wil eigenlijk zeggen dat we toch zeker uh 2 tot 3 keer per week elke werf moeten bezoeken. We hebben daarnaast nog ook wekelijkse of tweewekelijkse werkvergaderingen die we moeten bijwonen samen met de architect. Waar dat we dan de details bespreken. Uh, bepaalde problemen die zo op de werf opduiken dat we die dan behandelen. Uh en zo wordt eigenlijk de werf van kortbij gevolgd. “ja ik doe dat boven elkaar hoor, omdat dat rap moet gaan” Wel, we proberen eigenlijk als projectcoördinator om de bouwheer en dan ook de eindklant te ontzorgen. Dus wij zorgen dat alle aannemers op tijd aanwezig zijn, dat de planning gevolgd wordt, dat het budget dat afgesproken is zoveel mogelijk gevolgd wordt zodat de bouwheer zelf eigenlijk uh zich daar geen zorgen moet over maken. Af en toe zitten wij natuurlijk samen om die opvolging van dat budget en van die planning te bespreken, maar wij bereiden dat altijd voor. Uh en wij zorgen uh dat uh het op tijd en volgens budget uh opgeleverd wordt. Op naar de volgende locatie. Onze projectontwikkelaar rijdt richting een te verkavelen grasveld. Hier heeft ze afgesproken met een aannemer en broer Niels die de projectontwikkeling op zich heeft genomen. Vrouw 1 Ja deze panden zouden dit jaar nog moeten af zijn. Dat werd zo besproken met de klant. Voor de andere hebben we iets meer tijd. En momenteel zijn we nog in onderhandeling voor lot 9. Vrouw 1 Ja Nico, je mag nog eens kijken of je het anders kan opstellen of het beter kan, maar uhm… Ik ga dat plan meegeven dat je nog eens bestuderen he. Vrouw 1 Je werfkeet en materiaalzone, waar ga je die dan doen ? Man 3 Op een van die percelen dan he. Vrouw 1 Hier achter dan? Het is omdat we het beter zouden intekenen ten opzichte van de andere aannemer. Man 1 Het is ook met predallen ? Man 3 Het is allemaal met predallen klopt Vrouw 1 Het is eigenlijk erg vergelijkbaar met Landegem. Afgezien van het feit dat er afwisseling zit tussen gevelsteen en crepi waar het in Landegem allemaal crepi is. Het is ook met Targ, dezelfde architect dus allez. De locatie hier is in een verkaveling met elf woningen. Uh hier zijn we nu op punt dat dus de verkavelingsvergunning goedgekeurd is. We hebben hier vandaag een afspraak, met één van de aannemers die een aantal woningen gaat bouwen. Uh en dit is dus een overdracht van het dossier. Van de kant van de projectontwikkeling naar de projectuitvoering dat dan mijn gedeelte is. Uh en we hebben in eerste bespreking met de aannemer over de werfinrichting. uh. We gaan hier met verschillende torenkraan en tegelijk staan, dus we moeten zorgen dat de berging conflicten in zijn. Uh waar had hij zijn werfketen zetten en alle andere werfinrichting. Dat was eigenlijk de bedoeling van bezoek voor vandaag. De meeste dingen zijn uitgeklaard. Ze zijn nog een aantal zaken dat we een keer verder moeten bekijken uh zoals de wateraansluiting, hoe gaan we dat gaan uh realiseren. Uhm en dan ook de torenkraan is nog niet 100% uh uitgeklaard. Maar uh maar tegen dat de uitvoering start zal dat allemaal in orde zijn. Ik heb ingenieur-bouwkundige gestudeerd. Nadat ik afgestudeerd was werd ik eigenlijk spontaan gecontacteerd door Siemens. Dat was in 1998, als ik me niet vergis, en dat was net voor het jaar 2000 en zij hadden in de IT heel veel ingenieurs nodig. Dan ben ik daar dan ook gestart. Maar ik heb daar maar een zestal maand gewerkt omdat ik onmiddelijk voelde van dit is mijn ding niet. Allee, ik heb geen bouwkunde gestudeerd om dan in de IT-sector te gaan werken. Dus dan heb ik een andere job gezocht en ben ik eigenlijk bij een kleine aannemer terechtgekomen. Uh, en na een aantal jaar daar gewerkt hebben ben ik dan naar een grotere aannemer overgestapt. Uhm, totdat mijn papa, hij was ook projectleider maar bij een bouwpromotor en dat bedrijf is failliet gegaan, op een bepaald ogenblik en hij is dan eigenlijk al zelfstandig begonnen. Dus als projectontwikkelaar en na een jaar of twee had hij werk te veel, laten we zeggen. En dan ben ik, ik bij hem beginnen werken. En zo ben ik eigenlijk in het uh het verhaal gerold waar we nu nog altijd mee bezig zijn. Nog net voor de middag heeft Nele ook afgesproken met een collega projectopvolger in Mariakerke, waar de realisatie van een uitzonderlijk renovatieproject op zijn einde loopt. Vrouw 1 Misschien eerst naar fietsenberging? Vrouw 1 Dus die hebben we? Hebben we die cilinders? Dat zal op detectie zijn veronderstel ik, he? Man 2 Best die arduin nog wat herstellen zeker daar waar nodig? Daar zou ik het in ieder geval doen. Daar ook. . Man 2 Die grote stukken, he ? Vrouw 1 Die grote stukken Man 2 Misschien daar dien onderaan. Vrouw 1 Woning 3 en 4. En woning 5 heb je daar onderaan, maar ja het valt misschien nog mee. Maar ja, als ze hier dan toch moeten zijn. Vrouw 1 Ja de platte daken gewoon eens laten opvegen, als ze hier dan toch zijn kan je dat beter combineren Man 2 Ja Vrouw 1 Dat moet hier naar daar ? Man 2 Ja naar daar, zodat ze dat kunne vastzetten. Daar is er ook nog eentje bij besteld. Vrouw 1 Dat is iets voorlopigs nu ? Man 2 Ja Vrouw 1 Hier zou ik nog vragen aan Telenet dat ze die splitter, allez, proper aan de muur bevestigen. Een project dat we net afgewerkt hebben, of nagenoeg afgewerkt hebben is de residentie Kervijn in Mariakerke. Dat is eigenlijk een reconversieproject, dus dat was een oud dienstgebouw. Uh waar er nu negen woningen in zitten. En dat was wel een uitdaging op zich omdat we met heel veel uh factoren rekening moesten houden, want het pand is onroerend erfgoed. Dus we mochten daar niet zomaar doen. Uh wat we wilden. Uh we hebben daar moeten heel vaak uh overleggen met monumentenzorg. Uh heel veel elementen moeten behouden. En als je dan nu het eindresultaat niet ziet dan zijn we er echt wel trots op. Uh, doordat project hebben we wel een beetje de smaak te pakken gekregen en gaan we nu wel specifiek op zoek naar historische panden om die eventueel een nieuwe bestemming te geven. Uh dat is een nieuwe uitdaging voor ons. We staan hier bij het kasteeldomein Kervijn d’oudt Mooreghem. Uh dit gebouw dat je hier ziet als een dienstgebouw geweest destijds van het kasteel. Dus uh dat was voor het personeel en de paardenstallen waren hier. Dus we hebben dat gebouw omgevormd tot negen moderne woningen. Uh, ze zijn nagenoeg allemaal afgewerkt. Nu vandaag doe ik met de projectleider een rondgang om uh de voorlopige oplevering voor te bereiden. Dus we hebben samen genoteerd welke zaken er nog in orde moeten gebracht worden. En wij gaan dan de verschillende aannemers contacteren om dat nog uh in orde te brengen. Er moet nog wat tuinverlichting geplaatst worden, het hekken moet nog een ge automatiseerd worden. Uh nog wat beplanting moet vervangen worden die uh door de droogte gestorven is. Uh en dat is het ongeveer. Dus het project hier zelfs onroerend erfgoed wat wil zeggen dat wij in dialoog zijn moeten gaan met de dienst monumentenzorg en dat bepaalde elementen moesten behouden blijven. Uh er zijn een aantal trappen intern die we moesten behouden, de blauwe Boomse tegels moesten gerecupereerd worden. Uh ook een aantal schouwen die erin staan en dat maakt het project natuurlijk extra uitdagend. het is zeker geen standaard project geweest. Uh, een renovatieproject vergt altijd meer uh opvolging. Maar hier nog des te meer omdat het onroerend erfgoed is. Dus de ramen die goed geïsoleerd waren, die mochten blijven. Maar de andere ramen moesten we vervangen en moesten naar oud model nagemaakt worden. Ook het glas is dus geen gewoon dubbel glas maar met een wemeling in dat zo de oude ramen imiteert. Het project was dus inderdaad wel uitdagend, want hier bijvoorbeeld bij die houten deur hebben we iemand die dus kleuranalyse doet moeten laten komen om de oude verflagen, dat waren vijf of zes oude verflagen die op die deur zaten, te laten verwijderen om te kijken wat de originele verfkleur was. En dan heeft zij aan de hand van een kleurenkaart bepaald, dit is de originele verfkleur en wij hebben dus dat allemaal, al het schrijnwerk hier in die kleuren moeten laten terugzetten. Natuurlijk het is zo, dat er heel vaak uh zaken worden gewijzigd na uitvoering van project en dan zonder vergunning. Uh maar eens je een nieuwe bouwaanvraag indient wordt er wel verwacht dat je alles volgens de regels doet. Nu heeft Nele wel een middagpauze verdient. Op naar het kantoor in Drongen! ‘s Middags komen we hier allemaal samen lunchen als dat lukt. Maar laat ons zeggen uh vier op de vijf keer lukt dat wel en in de namiddag ofwel nog een werfvergadering of een werfbezoek om dan terug op kantoor te eindigen. Uh i k denk dat je iemand moet zijn die flexibel is, vooral die zich steeds kan aanpassen aan nieuwe onverwachtse situaties want een werkdag is: we weten waar we starten maar we weten nooit waar we eindigen. Er kunnen altijd onvoorzienigheden en problemen opduiken. Uhm je moet zeer stressbestendig zijn. Ja. Maar heel vaak komen er verschillende situaties samen waarvan je dan ja snel een beslissing moet nemen. De stressbestendigheid is wel belangrijk. Op de planning staat nog enkel een bezoek aan de gloednieuwe appartementsblok in Wichelen. Hier mag Nele de sleutels overhandigen aan de twee nieuwe eigenaren van één van de appartementen. Uh bij Residentie Moleke in Wichelen zijn we sedert gisteren gestart met opleveringen. Dus we hebben daar vandaag een oplevering gedaan met uh klanten uh van het appartement. Uh dus dat wil zeggen dat we daar ter plaatse een rondgang doen in het appartement en alle zichtbare gebreken gaan noteren. Uh dan worden ook de sleutels overhandigd. Uh er wordt er uh een een uh een rondleiding gegeven in het gebouw. Uh. En vanaf dat moment is eigenlijk het appartement uh van de nieuwe eigenaars. De kopers zijn wonen nu nog in een villa en uh zijn op een zekere leeftijd. De bedoeling was dat ze dus naar dit appartement verhuizen en ze waren uh zeer aangenaam verrast van de goede afwerking. In de brievenbussen steken we altijd al een uh naamplaatje en dat is voorlopig de syndicus doet dat dan definitief. Maar zo weet de klant al welke brievenbus dat van hem is. ‘T Zijn zo van die kleine zaken omdat die ja allemaal moet doen. Ja. Voila. Door de jaren heen uh door uh veel uh werven op te volgen en opleveringen te doen leer je wel een aantal zaken bij. Wij hebben uh nog opleveringen gehad waar dan ze met gans de familie op bezoek kwamen. Dus dat we daar met acht personen in een appartement staan. Uh de rondgang zelf, kun je je wel voorstellen dat dat absoluut niet efficiënt verloopt dan NIET want de ene zit in de in de slaapkamer, de ander in de living. Uh iedereen maakt opmerkingen en allee dat is eigenlijk zeer warrig verlopen dan. En sindsdien hebben we eindelijk in ons lastenboeken opgenomen. Dat dus behalve de kopers dat er nog één persoon extra aanwezig mag zijn op die manier verloopt die oplevering nu veel efficiënter. Uh, wat dat we ook door de jaren heen geleerd hebben uit als er een probleem opduikt in een appartement of een woning, dat we onmiddellijk in open communicatie gaan met de klant. Dat we ze erbij betrekken en zeggen van kijk, dat zijn de opties, wat gaan we doen? Uh. En meestal wordt dat geapprecieerd en vinden we altijd vlot uh voor welk probleem dan ook, een oplossing. Doordat we in onze job altijd in contact komen met nieuwe materialen, nieuwe trends. Uh, doe ik ook altijd ideeën op voor m'n eigen huis. En uh bij ons thuis staat er eigenlijk altijd een project ofwel in de steigers of wel in de uitvoering. Mijn man vindt dat niet altijd even plezant, maar hij heeft er leren die leven. Om de dag af te sluiten keert Nele terug naar Drongen, want daar staat nog een berg werk voor onze projectleidster om te verzetten. Meestal rond 3 à 4u komen we terug op kantoor. En dan begint eigenlijk onze tweede werkdag zal ik maar zeggen. Onze administratie, dus dan is dat de eerste mails uh, lezen en beantwoorden dat je kunt beantwoorden. Bepaalde mails vergen natuurlijk wat meer uh onderzoek, voordat je die kunt beantwoorden. Maar dat gaat van facturencontrole tot klanten die vragen hebben, tot architecten die bepaalde zaken willen bespreken. Uhm en afhankelijk van het aantal mails zal ik maar zeggen, uh ja, is dat tot zeven of acht u dat we op kantoor bezig zijn. Het leuke van de job is de variatie. Je weet elke morgen waar je begint, maar je weet nooit waar je uitkomt. Geen nine to five job en dat vind ik eigenlijk fijn er aan. En dan ook de voldoening van de klant of de bouwheer als die zegt van kijk uh dank u voor de mooie oplevering of ben blij dat je het project opvolgt, want k heb weinig zorgen had dat. Uh daaruit haal je natuurlijk uh de voldoening van je job. Wij keren terug huiswaards, terwijl Nele nog druk mails beantwoord en haar werk voor morgen voorbereid. Heb je zelf ook geen nine-to-five job, maar haal je minstens even veel voldoening uit je job als Nele? Stuur ons dan een mail naar vakman@dobbit.be, misschien komen we binnenkort eens een dagje bij jou meelopen!